地王时代！2017武汉土拍吸金1540亿创历史新高！

7大地王引领2018房价！

    2017年武汉购房者经历了堪称史上最难买的一年，购房者们吐槽着开发商创造的一个一个新名词、新套路， 2017年武汉大部分开发商确实过的很滋润，躺着也能把房子岔着卖掉，但滋润的同时，很多开发商也面临着绝望，因为武汉土地市场的竞争激烈程度一点也不比购房着抢热门楼盘弱，购房者抢不到这个房子，总有那个房子还是可以去买，但一个开发商如果没有地，那就是真的是狗带了，公司或者地方分公司裁员甚至解散那也真是分分钟的事情，没有地就意味着开发商失去了在房地产市场生存的根本。

    基于上述原因，一段时间武汉土拍市场堪称疯狂，基本上好一点的地都是so easy滴达到最高限价熔断后一次性报价、拼方案！

    2017年，武汉土地成交180多宗地块，成交金额共1540亿元，比2016年劲增37%，也创了武汉土拍的年度成交金额新纪录！在拿地势头强劲的2017年我们更是看到了很多个区诞生了新地王：

远洋夺武汉真·总价地王
（两块地共150亿）
中海汉口单价地王
（楼面价19113元/平）
保利四新单价地王
（楼面价15606元/平）
万科白沙洲单价地王
（楼面价9074元/平）
地铁集团大武昌单价地王
（楼面价14330元/平）
大华夺青山地王
（楼面价达10423元/平）
联投再破花山新地王
（楼面价达11367元/平）

    文末附2017武汉180+宗地块成交信息汇总表格！

    2017年武汉土拍市场这些精彩的细节到底如何，就让我们一起来回顾一下吧：

    2017年1月24日，位于江汉区青年路与雪松路交汇处的商住地P(2016)151号地块被北京鑫景通达置业有限公司(中海)以286428.0万元竞得，楼面价19113元/平，溢价率12.3%。

    该地块是2017年成交的所有地块中单价最高的，是2017年的地王，但未超越碧桂园晴川府20021元/平的地王，但是该地块已超越楼面价18011元/平的当代中锐万国府ΜΟΜΛ成为汉口新单价地王。

    P(2016)151号地块位于江汉区青年路与雪松路交汇处，东至万松园路，南至20米宽规划路，西至青年路，北至雪松路，规划净用地面积为27050平方米，起拍价为25.5亿。

    地上总建筑面积控制在15万平方米以内，其中：居住建筑面积为6.86万平方米，商业商务设施建筑面积为8.14万平方米，容积率约5.54，标志性商务办公建筑高度不低于180米。

    有媒体称中海拿下青年路万松园地块为“感动武汉”，2011年，中海地产首度进驻武汉，开发了万锦江城和中海琴台华府，“断档”五年后，中海拿下江夏、青年路、蔡甸地块，再次出现在了武汉市民的眼中，目前中海青年路地块已经报建，命名为中海万松九里。

    中海万松九里的规划目前还没有披露，但住宅部分打造汉口核心超级豪宅。

    武汉真总价地王
    远洋150亿拿归元寺2地块

    2017年4月18日，远洋底价150亿底价拿下归元寺两宗地，归元片A包74.65亿、归元片B包75.35亿。

    目前该地块第一部分住宅已经出炉，案名为远洋东方境世界观，容积率高达8.0！

    远洋地产拿下的150亿归元寺地块在2017年11月24日公示了规划，其中最引人关注的地方就是该地块规划容积率高达8.0！

    仅仅半个月时间，该项目的临时展厅就对外开放了，而且有一个逼格特别高的名字，叫远洋东方境世界观，售楼部地址位于武汉市汉阳区翠微横路20号（归元大觉宾舍酒店旁临时接待中心）。

    根据规划显示远洋归元寺项目的A2地块总占地面积约3.3余万方、总建筑面积约19万余方、容积率4.03、绿化率31.5%，由4栋56层的超高层住宅、一所24班的初中（原武汉情智学校所在地）、一所的6班小学（原翠微路小学迁入）和部分项目底商组成。

    2017单块地总价地王
    中信泰富99.2亿落子二七滨江

    2017年2月7日，P(2017)009号二七滨江北片地块被中信泰富华中投资有限公司底价99.2亿拿下，楼面价8457元/平。

    P(2017)009号地块位于江岸区二七沿江商务核心区北片，东至沿江大道，南至规划206号路，西至解放大道，北至规划201号路，为住宅、商服、文体娱乐、科教、公园与绿地用地起始价99.2亿元，并未设置指导价。规划用地面积约22.9万方，包括居住用地约8.78万方、商业服务业设施用地9.096万方、文化设施用地1.078万方、公园绿地用地2.78万方和学校用地1.15万方，容积率1.2-11.8。

    地块紧邻目前正在建设中的新世界周大福中心旁，周边还分布着武汉天地、华发外滩首府、绿城黄浦湾、万科二七滨江等大牌开发商在建项目，是近年来汉口滨江少有的优质地块，这些项目定位为滨江豪宅。

    中信泰富99.2亿拿下的二七滨江综合体项目命名为中信泰富滨江金融城，住宅仅占比33%，将以商业开发为主，是目前二七滨江体量最大的项目。

    万科夺白沙洲地王
    楼面价达9074元/平

    P(2017)129号地块位于洪山区白沙洲八坦路（中铁物资地块）。地块净用地面积121700平方米，土地用途为住宅、商服用地，容积率为3.5，建筑密度为住宅25%、商服40%，竞买保证金251000万元，起始价为251000万元，出让指导价为376499万元，一次报价有效区间为376500-502000万元

    该宗地于12月5日进行了一次性报价，最终被武汉阳光万悦房地产开发有限公司以9073.71元/㎡夺得，该公司为万科旗下子公司，刷新了目前白沙洲片区的最高楼面价。

    P(2017)129号地块位于洪山区白沙洲八坦路，地块内要求配建1所12班幼儿园，用地面积不小于4860平方米，建筑面积不小于3600平方米，还需配建不少于6400平方米邻里中心。

    而从关于武汉市主城区A150301管理单元（中铁物资地块）控制性详细规划调整公示显示：在中铁物资局地块内分别新增一条南北向和东西向的15米宽公共通道，同时，在一、二期用地之间控制一条15米宽公共通道。公共通道设置与周边规划路网相衔接。

    保利夺四新地王
    楼面价达15606元/平

    P(2017)128号地块位于汉阳新五里地区。地块净用地面积78633平方米，土地用途为住宅用地，容积率为4.3，建筑密度结合具体方案确定，竞买保证金304560万元，起始价为304560万元，出让指导价为456839万元，一次报价有效区间为456840-609120万元。

    该宗地块于12月5日进行现场一次性报价，最终由长沙南湖广场置业有限公司以15606元/平拿下，该公司保利旗下子公司，刷新四新片区楼面价记录。

    128号地块为住宅用地，规划净用地面积为78633平方米；规划用地性质为居住用地；最大建筑面积338400平方米。对位于汉阳区武汉国际博览中心片E区E4、E5地块，将配建一所12班幼儿园，用地面积不小于4860平方米，建筑面积不小于3600平方米。根据要求：临江地块须注重滨江天际轮廓线的城市设计，强化临江建筑的亲水性和开敞性，注重与长江江滩视线和空间的联系；地块开发建设需满足“武汉市三边管理规定”要求，建议滨江建筑开敞度不小于50%。

    地铁集团底价拿下歌笛湖地块
    成大武昌新单价地王！

    P（2017）175号地块位于武昌区张之洞路与解放路的交汇处，该地块位于张之洞路与解放路的交汇处东南角（武汉大学人民医院正对面）。

    该地块占地面积45170㎡，容积率4.8，起拍楼面价14330元/平，出让指导楼面价为17498元/平，最高楼面价19498元/平，将采用一次性报价的形式。最终由武汉市轨道交通建设有限公司底价310,700万元拿下，楼面价14,330.12元/平。虽然底价成交，该地块依然将成为大武昌（武昌、洪山、青山）新单价地王，此前大武昌的地王项目为东湖金茂府，楼面价14272元/㎡；武昌区地王此前为7年前的联投中心，楼面价约8755元/平米。

    该地块原归属九尾武汉土地储备中心地铁分中心，可以说是地铁集团“左右倒右手”

    大华夺青山地王
    楼面价达10423元/平

    P(2017)142号地块位于青山区滨江商务区核心区47-1、47-2、48-1地块。地块净用地面积65900平方米，土地用途为住宅、商服、公园绿地用地，容积率为3.33，建筑密度结合具体方案确定，竞买保证金114365万元，起始价为228730万元，出让指导价为228730万元，指导楼面价10423元/平。该地块起拍价和指导价一致。

    青山滨江地块142号由大华底价收入，成交价22.87亿元，楼面价10423元/平，刷新青山片区楼面价，将成为青山新的单价地王！此前青山区地王为中冶39大街保持的9310元/平。

    联投再破花山新地王
    楼面价达11367元/平

    P（2017）167号地块位于东湖新技术开发区花山大道以西、春和路以南，用地面积52064.51平方米，容积率1.0-1.2，起始价35560万元，出让指导价71020万元，起始楼面价5691元/平，最终成交楼面价为11367元/平（按容积率1.2计算），达到出让指导价之后将转入方案竞标。最终该地块花山生态新城地产有限公司摘得，成交总价71020万元，楼面价11367.3元/㎡。经查询，该公司为联投关联公司。联投两次夺得花山新地王，而且都是竞标方案获得，大家知道，联投本来就是花山一级土地开发商，看来联投想拉低谁都比不过联投！

    这两宗地均需无偿代建花山公租房，167号需代建建面5万方，168号需代建建面8.5万方，单方综合造价为3500元（毛坯）。另外自移交之日起5年内，竞得人为该项目提供质保服务，由此产生的费用，由竞得人据实承担。
目前花山片目前无新房在售，仅有碧桂园生态城东境未来有房源推出，预计均价或达18000元/平。需要注意的是，目前花山片区规划地铁为19号线，始于武汉火车站，经花山、光谷中心城，至于光谷保税区。不过该线路属于武汉第四轮地铁规划，目前还未通过发改委批复。

    最戏剧性土拍
    盘龙城一地一天三易主

    2017年5月23日，在武汉，发生了号称武汉土拍史上“最戏剧性的”故事，事情是这样的。P（2017）041号地块位于盘龙城宋家岗，按照以往的土拍规则，谁出价高谁获得该地块的开发权，而在如今的市场下，武汉为了限制地王的出现，出台了一次报价规则，即开发商报价达到规定区间后，由开发商进行一次报价，根据多家开发商报价取得均值，最后与均值相差最小的开发商竞得此地块。说得再明白一点，这样的一次报价规则没有规律可言，与摇号或者抽签无异。（类似购房限制备案价，开盘摇号）

    其中在当天早上进行的拍卖中，P（2017）041号地块进入一次报价阶段，系统显示武汉地产集团竟得该地块，结果出来的时候，大家心里都想，TMD又是地产集团！大家都懂是怎么回事啊！但其他开发商不干了，集体提出抗议。随后，官网居然显示因网络故障，结果无效，中午12点重拍。

    在中午的第2次一次报价中，中海地产获得了该地块，而武汉地产集团煮熟的鸭子飞了。

    正当土拍通稿已发出，中海以为自己是最大赢家的时候，下午又来一出公告。P（2017）041号地块19点重拍，原因是此前两家竞买人报价相同。

    这下囧了，报价相同怎么办似乎在此前并未出台规则，究竟是这2家PK还是怎么着？于是临时决定，干脆重拍。

    于是，就有你看到的下面这张图了。

    来自湖南的五矿地产被这块地“砸”中，喜从天降，而中海煮熟的鸭子又飞了~

    至于五矿地产的背景，这里不多扒，反正他是外来的和尚，武汉的第一个项目，在武汉并没有什么根基和背景，可能五矿集团自己都没有想到，竟然会以这样一种戏剧性的方式进入武汉。

    P（2017）041号地块三次易主，先后由武汉地产集团、中海地产、五矿地产三个开发商获得，最终归属五矿。甚至当五矿拿到地时，很多人还在怀疑自己的眼睛，还会在拍一次吗？

    光谷东专心做产业
    大量商业用地均底价成交
    招商引资条件苛刻

    东西湖地价全面过万
    但就是不出新地王

    P(2017)131号地块位于东西湖区金银潭大道以北、奥园东路以东。地块净用地面积41761.98平方米，土地用途为住宅用地，容积率为3.05，建筑密度为住宅25%、高层住宅20%、幼儿园30%，竞买保证金89210万元，起始价为89210万元，出让指导价为133820万元，指导楼面价10506元/平。

    金银湖宅地131号拍至熔断价，共有15家参与竞价，熔断价13.4亿元，楼面价10518元/平，溢价率50%，这宗地最终被北辰集团夺得。

    此前东西湖单价地王纪录为融创观澜府10687元/平，这宗地价格都逼近地王，但没有超过地王。将地块将评比方案，最终成交价就是熔断价。

    远城区地块大量供应

    2017年12月26日，武汉国土资源和规划局出让19宗地块，其中网上挂牌9宗，现场挂牌10宗，其中同属于阳逻之心的有4宗地块出让，分别是P(2017)154号、P(2017)155号、P(2017)156号和P(2017)157号地块，地块紧临阳逻之心“蓝玉项链”生态体育文化公园，均为住宅商服地块。这4宗地块具有排他性，即开发商仅能参加一宗地块的竞拍。

    然而在开拍之后，P(2017)154号和P(2017)155号地块因为无人竞拍而流拍，和武汉今年出现的多起开发商抢地大战的盛况相比，此次阳逻之心地块流拍显得耐人寻味。

    同属于阳逻之心的P(2017)156号和P(2017)157号地块的境遇却截然不同，P(2017)155号地块被湖北省建工房地产开发有限公司底价78000万元拿下。P(2017)157号地块有2家开发商竞价41轮最后达到熔断价127440万元，将评比规划方案确定竞得人。

    4宗地块同属于新洲阳逻，但是命运却截然不同，有的受到激烈争抢，有的却惨遭流拍，确实让人摸不着头脑。

    有房地产业内资深人士表示，如今地价水涨船高，拿地考验着开发商资金筹码，拍地是各房企之间实力的较量。从近两年拿地房企来看，一些如碧桂园、金地、越秀、武汉地产、华发等品牌房企开始成主角。

    业内人士直言，武汉的地越来越难拿，近年来，拿地难成为各大房企在武汉遇到的共同问题。房企从一级市场拿到优质地块越来越难，越来越多的房企通过并购拿地、联合开发，来实现扩张。

    根据最新楼面地价进行预测，即使达到项目保本价，未来武汉房价将在目前基础上再上一个台阶，尤其是远城区房价将出现大幅提升。一方面，考虑到房地产行业对于武汉市的重要支撑作用，地王房价不大可能低于成本价，另一方面，长效机制短期内无法全面落地，租赁住房供给也无法在近期内满足市场需求。所以，单从这个原因，就不用期望房价持平，更别说下跌了，建议有自住需求的朋友能早入市还是早点出手吧。

    地王拉动房价的金钱逻辑

    对于面粉与面包价格相当，甚至贵过面包的情况，究竟会怎么定价？目前还是一个谜。因为不管怎么说，都不可能让开发商亏本卖，至少也得保本，而成本如何核算，就是个很大的问题。

    武汉2016年以来的众多地王几乎都没有开盘，价格依然是很大谜团。

    一旦区域内新房价格出现突破，二手房价格也会随之波动，这也就是为什么就算二手房价格暴涨，大家依然挤破脑袋去投资世茂锦绣长江，就是要等着碧桂园晴川府开盘。

武汉N大地王近期开盘 成本定价还是周边定价？
东湖金茂府楼面价14272 杨春湖片区周边房价10000
碧桂园晴川府楼面价20017 汉阳滨江周边世茂新房18000
中南熙悦楼面价10133 周边吴家山九坤新房11700
当代中锐万国府ΜΟΜΛ楼面价18011 开盘定价31000
中锐滨湖尚城楼面价7299 洋房开盘定价15000
中海光谷锦城楼面价8230 开盘定价15727
东西湖地王融创观澜府依旧没开盘
黄陂中城地王依旧没开盘

    从目前的市场情况来看，2017年的一些地王同样面临着与2016年地王一样的困局。

    附：2017武汉180+宗地块成交信息汇总表格